在中央死守与地方突围中 纠结的房地产政策

发布时间:2022年06月30日
       杨洪旭 近日, 房地产政策再度热闹起来。 最引人注目的是扬州新政。 质疑者众多, 但三周未停, 这似乎预示着管理层的态度发生了微妙的变化。 远比扬州重要, 5月23日, 国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议, 分析经济形势, 部署近期工作, 提出稳妥从严落实房地产市场调控政策。
        所谓“稳”, 就是政策既不放松也不加码; 所谓“严”, 就是监管不会动摇。 将两组词放在一起, 略显重复或矛盾, 也体现了管理层的纠结心态。 那么, 房地产政策的现状如何? 归结为三点:中央坚持房地产调控, 地方政府寻求突破, 货币政策趋于宽松。 首先, 中央政策是最重要的。 去年下半年以来, 多次全国性会议、文件和领导人讲话都强调房地产调控不会动摇, 并普遍延续至今。 不过, 语气在不同的时间点略有变化。 比如今年3月的两会就很严格:“房价远未回到合理水平”。 六省经济形势讨论中的所谓“稳定房地产市场调控政策”, 让不少人和机构看到了希望:不加码, 可能会放松。 所以房地产股连续几天上涨。 实际上, 中央坚持的是抑制投资投机性需求, 即坚持限购限贷政策; 而对于自住需求, 尤其是首次置业者, 已经开始定位。 这就是所谓的“差别化住房信贷、税收政策”。 二是地方政策突破。 房地产最大的特点就是房地产, 所以房地产业的发展给政府带来的好处大部分都归于地方政府。 近年来, 我国土地出让金和房地产税占地方财政总收入(包括预算内和预算外收入)的50%以上。 在这种依赖下, 房地产市场从去年开始就一直冷淡, 地方财政收入大幅缩水。 支出仍在快速增长, 结果是入不敷出, 地方债务压力加大。 因此, 去年8月以来, 全国数十个城市纷纷放宽了房地产政策。 大部分能够顺利落实, 也有少数触及中央政策“红线”被迫停止落实, 尤其是放宽限购令。
        扬州新政主要是鼓励精装修房, 但也涉及到市场调控。 再次, 货币政策正在放松。 简单来说, 货币政策和房地产政策并没有直接关系, 但实际上是相当接近的。 众所周知, 房地产行业是资本密集型行业, 我国金融体系市场化程度较低, 货币政策的紧缩通过国有银行等金融机构直接传导至房地产市场 . 货币宽松时, 楼市繁荣; 当货币紧缩时, 楼市下跌。
        2009年, 中国房价年涨幅创近十年新高, 货币狂潮功不可没。 去年货币收紧, 开发贷款和个人住房贷款收紧, 房地产市场下行, 顺理成章。 幸运的是, 从去年第四季度开始, 存款准备金已连续三度下调。
       利率显着,

货币政策趋于宽松, 房地产市场立竿见影。 例如,

首套房贷利率已从去年的1.1倍高位降至目前的8.5%的低位。 一方面与调控政策更加注重保护刚需有关, 另一方面也是银行贷款额度增加的结果。 总体来看, 中央的执着仍是今年影响楼市的主要因素, 但地方政策的突破和货币供应量的释放, 部分抵消了中央政策的打压程度, 从而为楼市的“铺垫”。 房地产市场触底回升。 总体而言, 笔者认为房地产政策已基本“见底”。 在房价调控效果日益明显、经济增长乏力的背景下, 新一轮房地产调控政策短期内启动的可能性不大——除非房价在四季度前大幅上涨( 非常不可能)。
        基于此, 笔者维持年初对今年楼市演变轨迹的判断:触底、触底、回升。 具体来说, 目前的情况是:房地产开发投资和新房开工指标仍在触底反弹; 房价指标仍处于下行通道, 但已开始触底(需要较长时间, 会有震荡); 住宅成交量指标已接近数月反弹, 有望转为上行通道。